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《税法》中的重要知识点“应纳税额的计算4”：

【知识点】应纳税额的计算-4（第二章 增值税法）

一、应纳税额的计算（12项）

（十二）房地产开发企业（一般纳税人）销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法

1.适用范围：房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，适用本办法。
【提示1】房地产开发企业自行开发是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。
【提示2】房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于销售自行开发的房地产项目。

2.一般计税和简易计税
    老项目可选简易计税；

新项目只能一般计税。

3.纳税义务发生时间
    预售开发项目收到预收款时，并未发生增值税纳税义务，但需要预缴3%的增值税

一般计税方法：

预缴税款=预收款÷1.1×3%

应纳税额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷1.1×10% -预缴税款 -进项税额

简易计税方法（不得扣除对应的土地价款）：

预缴税款=预收款÷1.05×3%

应纳税额=全部价款和价外费用÷1.05×5%-预缴税款

4.房地产开发企业销售自行开发产品一般计税时注意事项：
　 （1）只有一般计税，才能差额计税；
　 （2）允许扣除土地价款仅限于房地产开发企业适用；
　 （3）允许扣除的土地价款
　　包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益；在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费也允许差额；
   （4）不是在支付土地价款时差额计税，而是在销售开发产品时才可以差额计税：
　　当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款
　 （5）差额计税时，需要取得省级以上（含省级）财政部门监制的财政票据。

5.进项税额
　　不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×（简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模）

【单选题】甲房地产开发企业为增值税一般纳税人，2017年8月销售自行开发的房地产项目，取得含税销售收入500万元，另取得延期付款利息80万元。购买土地时向政府部门支付的土地价款总额为200万元，房地产项目可供销售建筑面积为1000平方米，当期销售房地产项目建筑面积为400平方米。该房地产开发企业当期计税销售额为（　）万元。

A.500　　B.454.55　　C.550　　D.476.19

【答案解析】B

【解析】

1、房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。计税销售额＝（全部价款和价外费用－当期允许扣除的土地价款）÷（1+10%）

2、当期允许扣除的土地价款＝（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款＝（400÷1000）×200＝80（万元）；

3、含税销售额的换算。销售额=含税销售额÷（1+税率）

计税销售额＝（全部价款和价外费用－当期允许扣除的土地价款）÷（1+10%）

＝（500+80-80）÷（1+10%）＝454.55（万元）。

【计算题】甲公司为某市房地产开发公司，该公司为增值税一般纳税人，销售自行开发的房地产项目。2017年7月采用直接现款交易方式销售已办理入住的销售房款39000万元，已开具增值税专用发票，销售建筑面积为49000平方米；该项目可供销售建筑面积为70000平方米，该项目支付土地出让金40000万元，已取得符合规定的有效凭证。计算该业务的销项税额。
【答案解析】
　　销售额＝（全部价款和价外费用－当期允许扣除的土地价款）÷（1＋10%）。
　　当期允许扣除的土地价款＝（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款
　　销项税额＝（39000－40000÷70000×49000）÷（1＋10%）×10%＝1000（万元）。

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