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第三章 物权法律制度
第二节 物权变动
一、原始取得与继受取得
1.物权的原始取得是指物权取得非自他人之手继受而来。典型的原始取得如基于对无主物的先占而取得所有权，依自己所有权而取得原物孳息，通过建造取得房屋所有权等。
2.继受取得又称传来取得，是指权利自前手继受而来。物权的继受取得可能是移转型，如所有权人将其所有权让与他人，亦可能是创设型，如所有权人为他人设立限制物权。
【解释】考虑能否原始取得物权时，主要关注是否符合法律规定的条件；考虑能否继受取得物权时，需要关注物权继受原因（如买卖合同）是否有效，如果不存在有效的继受原因，不能取得物权或应当返还原物。
二、物权变动的原因
物权变动的原因可分为两大类，一是基于法律行为的物权变动，二是非基于法律行为的物权变动。
法律行为旨在根据行为人意志发生法律效果。若法律效果指向债法领域。设定债法上的权利义务，则称债权行为，如买卖合同、租赁合同；若法律效果指向物权法领域，直接变动物权，则称物权行为。物权行为时直接发生物权让与、变更或废止效力之法律行为。
非基于法律行为的物权变动主要包括三类：（1）基于事实行为。《物权法》第二十八条规定“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”（2）基于法律规定。《物权法》第二十九条规定：“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。”（3）基于公法行为。《物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等发生效时发生效力。”
非基于法律行为的物权变动不必以公示为前提。只不过依《物权法》第三十一条规定，取得不动产物权之人再处分物权时，“依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力”。
三、物权变动的公示方式
（一）动产物权变动的公示方式——交付
《物权法》第二十三条规定：“动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。”交付有现实交付与交付替代两种形态。
1、现实交付
所谓现实交付，指的是将物直接交由对方占有。
2、交付替代
当现实交付不可能或没必要时，可以其他方式替代交付。交付替代方式包括：
（1）简易交付。《物权法》第二十五条规定：“动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。”
（2）指示交付。《物权法》第二十六条规定：“动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。”
（3）占有改定。《物权法》第二十七条规定：“动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。”
（二）不动产物权变动的公示方式——登记
《物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”
1.土地登记的登记机构是土地管理部门。房屋登记的登记机构是房屋管理部门。
2.更正登记与异议登记用以应对可能发生的登记错误、权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。若是不动产登记簿记载的权利人不同意更正利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
3.预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。具体有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：（1）预告商品房；（2）以预购商品房设定抵押；（3）房屋所有权转让、抵押；（4）法律、法规规定的其他情形。
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