【知识点】买卖合同★★★
1.交付地点
|
交付地点确定规则 |
|
|
（1）按照约定→没有约定或者约定不明，依照《合同法》有关规定仍不能确定 |
|
|
（2）标的物需要运输的，出卖人应当将标的物交付给第一承运人以运交给买受人 |
|
|
（3）标的物不需要运输 |
①出卖人和买受人订立合同时知道标的物在某一地点的，出卖人应当在该地点交付标的物 |
|
②不知道标的物在某一地点的，应当在出卖人订立合同时的营业地交付标的物 |
|
2.标的物的风险负担
可归责于一方当事人的事由导致标的物毁损、灭失的，不属于风险负担，应当按照违约责任或者侵权责任处理。风险负担的具体规则如下：
|
情形 |
内容 |
|
通常 |
交付时转移，例外：没有约定交付地点或约定不明，标的物需要运输，出卖人将标的物交付给第一承运人后风险转移。 |
|
在途标的物 |
合同成立时起由买受人承担，例外：在合同成立时知道或者应当知道标的物已经毁损、灭失却未告知买受人，出卖人负担标的物毁损、灭失的风险。 |
|
一方当事人违约 |
因买受人的原因致使标的物不能按照约定的期限交付（如已按照约定置于交付地点，买受人违反约定没有收取），买受人应当自违反约定之日起承担标的物毁损、灭失的风险。 |
|
因标的物质量不符合要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。 |
|
|
不影响风险转移 |
出卖人未按照约定未交付有关标的物的单证和资料的，不影响标的物毁损、灭失风险的转移。 |
|
标的物毁损、灭失的风险由买受人承担的，不影响因出卖人履行债务不符合约定，买受人要求其承担违约责任的权利。 |
3.标的物的检验
|
规则 |
内容 |
|
Ö有约定 |
在检验期间内通知出卖人，怠于通知视为符合约定。 |
|
ÖÖ无约定 |
①质保期→收到之日起2年或合理期间 ②在超过合理期间或者两年期间后，出卖人自愿承担违约责任后，又以上述期间经过为由反悔的，人民法院不予支持。 【提示】合理期间最长2年，该期间为不变期间，不适用中止、中断或延长。 |
|
ÖÖÖ例外 |
出卖人知道或者应当知道标的物不符合约定，买受人不受通知时间的限制。 |
4.买卖合同的特别解除规则
|
情形 |
内容 |
|
|
主从物 |
因标的物的主物不符合约定而解除合同的，解除合同的效力及于从物。因标的物的从物不符合约定被解除的，解除的效力不及于主物。 |
|
|
数物 |
标的物为数物，其中一物不符合约定的，买受人可以就该物解除，但该物与他物分离使标的物的价值显受损害的，当事人可以就数物解除合同。 |
|
|
分批交付 |
单独解除 |
一批标的物不交付或不符合约定，致使不能实现合同目的，买受人可以就该批解除。 |
|
该批以及今后其他各批解除 |
不交付其中一批或交付不符合约定，致使今后其他各批交付不能实现合同目的，买受人可以就该批以及今后其他各批标的物解除。 |
|
|
全部解除 |
该批标的物与其他各批标的物相互依存，买受人可就已交付和未交付的各批解除。 |
|
（二）特种买卖合同
1.分期付款买卖合同
|
分期付款买卖合同 |
内容 |
|
次数 |
总价款至少分三次支付 |
|
解除 |
①分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的1/5的，出卖人可以要求买受人一并支付到期与未到期的全部价款或者解除合同。 ②出卖人解除合同的，双方应互相返还财产，出卖人可以向买受人要求支付该标的物的使用费。 |
2.凭样品买卖合同
凭样品买卖的买受人不知道样品有隐蔽瑕疵的，即使交付的标的物与样品相同，出卖人交付的标的物的质量仍然应当符合同种标的物的通常标准。
3.试用买卖合同
|
试用买卖合同 |
内容 |
|
适用 |
有可能买，有可能不买。 |
|
试用期间 |
按照约定→没有约定或者约定不明，依照《合同法》的有关规定仍不能确定的，由出卖人确定。 |
|
视为购买 |
①试用期间届满，买受人对是否购买标的物未作表示； |
|
不属于试用买卖 |
①约定标的物经过试用或者检验符合一定要求时，买受人应当购买标的物——附条件生效买卖合同； ③约定买受人在一定期间内可以调换标的物——买了之后； |
4.以招标投标方式订立的买卖合同
招标投标买卖的程序，一般分为招标、投标、开标、验标、评标和定标。
招标公告（要约邀请）→投标（要约）→定标（承诺）。
5.商品房买卖合同
（1）要点概括
|
商品房买卖合同 |
|
❉销售广告的性质认定 |
|
①商品房的销售广告和宣传资料→一般为要约邀请 |
|
②就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的→视为要约 【提示】该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，仍属于合同的组成部分，当事人违反这些内容的，应当承担违约责任。 |
|
Ö商品房预售合同 |
|
①出卖人未取得预售许可而与买受人订立预售合同的，合同无效。但是，在起诉前取得预售许可的，合同有效。 |
|
②商品房预售合同应当办理登记备案手续，但该登记备案手续并不影响合同效力，当事人另有约定的除外。 |
|
¿被拆迁人的优先权 |
|
若拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人可请求优先取得补偿安置房屋。 |
|
❖法定解除权 |
|
①因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格； |
|
②因房屋质量问题严重影响正常居住使用； |
|
③房屋套内建筑面积或者建筑面积与合同约定的面积误差比绝对值超过3%的； |
|
④出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在3个月的合理期限内仍未履行； |
|
⑤约定或者法定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过1年，因出卖人的原因导致买受人无法办理房屋所有权登记的。 |
|
❤商品房买卖合同与贷款合同 |
|
①贷款合同未能订立，导致商品房买卖合同不能履行的，则当事人可以要求解除合同。 |
|
②商品房买卖合同无效、被撤销或者被解除，则贷款合同也应相应解除。 |
（2）可以适用惩罚性赔偿金的情形
买受人可以在解除合同并赔偿损失的前提下，要求出卖人承担不超过已付房款1倍的惩罚性赔偿金：
|
具体情形 |
内容 |
|
|
抵押 |
先签后抵 |
商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人 |
|
先抵后签 |
故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实 |
|
|
一房二卖 |
别人在先 |
故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人 |
|
故意隐瞒所售房屋为拆迁补偿安置房屋的事实 |
||
|
后有别人 |
商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人 |
|
|
未许可 |
故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实 |
|
|
提供虚假商品房预售许可证明 |
||
京公网安备 11010802024103号
